関越高速道三芳サービスエリアに併設されているスマートIC、上下線とも出口と入口双方が利用できるようになる。
これに伴って、川越街道や浦所線の渋滞が緩和されるのなら嬉しい
カテゴリー別アーカイブ: ●思うこと
イトーヨーカ堂川越店、7月に閉店
これまで単独店舗であったヨーカ堂川越店が、三井不動産のマンションと共同開発して
1，2階を食品館、上部を分譲マンションとしてスタートしたのが2019年。
当時、「坪280万円の億ションが川越にも誕生」と注目され、マンションは完売の人気があった。
さらに、川越駅西口の三菱地所「川越タワー」は、坪380万円でも早期に完売した。
分譲マンションの人気が高いのに対し、物販店、特に百貨店、GMSの状況は厳しいとは聞いている。
スーパー業界の雄であったヨーカ堂の川越店が、新装オープンからたった5年で閉店とは 信じられない。
投資回収もままならないだろう
それだけ、ヨーカ堂の苦境は厳しいものがあるのだろう。
ゾンビ企業が3年連続増加
日経新聞によると
新型コロナウイルス禍で中小企業の資金繰りを支えたコロナ緊急処置。
4年を経過する中で、返済を猶予されていた企業は淘汰されずに残った。
その中には当然淘汰されるべき企業、あるいは制度の隙を突いて融資を引き出した企業も多い。
本来融資されるべきでなかった企業の債権は、金融機関の不良債権として残り、檻がたまってくる。
内部調査による「なあなあ」で済まさず、外部調査を担うべき金融庁の検査で膿を出し切るべきではないだろうか。
料亭にも明るい兆しが－－
日経新聞に嬉しい記事が載っていた。
９／２０に発表された地価調査基準地価格も上昇を示している。景気は少し戻ってきたのかもしれない。
川越「山屋」や大宮｢一の家｣も,新型コロナ禍に耐えて今がある。
残念なことに、この数年で多くの料亭がのれんを下ろした。
川越だけでも「ささ川｣｢福登美｣｢川島｣－－
1900年から続く料理店組合に 広いお座敷にお膳を並べるスタイルができるのは｢山屋｣だけになってしまった。
ほとんどの席が座敷にテーブルと椅子を並べている。
数少ない料亭として、売上が戻ってきたのなら,他のお店に行っていたお客が回ってきただけであり、必ずしも喜ぶべきこととも言えない。
伝統ある格式を大事にするお客を増やす工夫が街には求められている
不老不死
新型コロナ感染症のオミクロン株は遺伝子(RNA)をコピーするときに一部がそのままコピーできない突然変異によって生まれた。
人間の体も細胞が数日～1ヶ月で新しい細胞に入れ替わる新陳代謝を続けている。
ただし、遺伝子コピーが不完全だと突然変異が起きて細胞が不老不死化したもの、それが”がん細胞”だ。
細胞分列→新陳代謝がある限り、がん細胞に変わるリスクは必ずある。
だから、細胞分列をしない「心臓」「目」「耳」の細胞は血が通わなくなれば、細胞が死んでしまい二度と再生しない。
心筋梗塞、緑内障、突発性難聴がひとたび発症すれば治療困難になるのは、そのためだ。
予兆の段階で、発病を阻止するしかない。
長生きをすればガンになるリスクは高まるが、余命がわかれば準備もできる。
ガンにならない部位が壊れると,突然生き方が変わってしまう。
健康年齢？
①73.5才
②86.2才
③88才
厚生労働省のデータによると
①は埼玉県男性の健康寿命(健康上の理由で日常生活が制限されることなく生活できる期間)
②は2021年70才男性の平均余命
③は2020年死亡者の最頻値、死亡した日本人が一番多い年齢は88才と言うことだ。
健康寿命と平均寿命の差は12.7才
13年近い期間はどうなっているのだろうか
これまで誤解してきたのは、平均余命と健康寿命の差は介護される期間だと思っていたことだ
厚生労働省(h27年)によると、85才以上90才未満の男性の40.8％約43万人が介護認定を受けている。言い換えれば6割近い人は介護認定されていない。
このグラフをよく見ると、男性よりも女性の認定率が高い。長生きしている女性が多いのだから介護認定者数も当然多い、とは思っていたが、認定率が57.3％と男性よりも16.5ポイント高いのだ。
85才過ぎまで長生きした男性は、その6割が介護を受けていない。
これは朗報ではないだろうか
しかも、あまり長生きしない。
したがって、ピンピンコロリ が実現するのは女性よりも男性の方に確率が高い、のだろう。
今、70才。人の名前が覚えられない､思い出せないことを除けば、健康上の不安はない。体力的には自信がある方だ。
すると、80過ぎまでは人の助けを得なくても健康でいられる可能性があり、88才に死ぬ可能性が高い、のだろうか。
できれば、88才になったら､前日に友人と楽しくお酒を飲んで、朝が来たらピンピンコロリということを願いたい。
相続税対策と共有
マンションやビルが建ち始めた商業地に自宅を構えている人は、相続税対策をしないと相続税の納付が難しい、と言われてきた。
私も不動産鑑定士として、図の左側のような土地が自宅である人には、『表の土地の路線価評価は高い。しかしながら路地の奥の土地(乙地)となる自宅は評価を下げることができるから、前の土地(甲地)は月極駐車場として第三者に貸しましょう』と提案し、節税になったと依頼者に喜ばれてきた。
平成３０年以降の地積規模の大きな宅地評価は５００㎡以上だから、別の節税方法もあることに気づいた。
相続人が配偶者(妻)のほか息子一人という家族構成とすると、図の左の自宅土地建物を図の右のように分割(分筆して置ければその方が面積確定して申告時の説明が容易)し
甲地を第三者への月極駐車場としてきた。
これまでのプランBでは、息子の取得する甲地の評価が２億５，６２０万円。奥の自宅土地を配偶者が取得し評価２億１，０９０万円だが、配偶者は２分の１まで非課税とするとほぼ非課税です、と説明してきた。
そこで、地積規模の大きな宅地評価法も活用できないか、考えてみた。ここでは他の条件（工専地域でない、等)はクリアしていることとする。
適用条件の地積規模が大きいか否かは５００㎡以上か否かであるから、プランBでは対象外であるが、プランAなら対象となる。
プランAで母親と息子の共有持ち分を２分の１ずつとし、将来の分割後の面積をプランBと同じとすると、
地積８４０㎡の評価額は４億１２１万円。ただし小規模住宅の特例が使えるため３３０㎡までは８割減になり評価額は２億７５１１万円となる。
配偶者の相続分２分の１は非課税。息子の取得分の１億３７５６万円に対して課税される。
相続手続きが一段落してから、甲地と乙地に分割した後、甲地を長男が、乙地を母親の単独所有とする共有物分割をすることにする。
この場合のミソは甲地と乙地の面積を同面積とすること
最高裁判例で『不動産取得税の計算上、(利用が変化しないのなら)共有物分割は共有持ち分割合で面積案分する』というものが出ているから
これを適用する。
乙地を取得した母親の土地は、母親の相続時には表の道路に一部しか接面しない奥の土地であり、ビル用地とはなり得ないから評価も低い。
結果として、小規模住宅特例も使えば母親の相続時はかなり節税になるだろう。
注意しておかなければならないのは、地積が５００㎡以上あること。そして、相続人が妻と子ども一人が望ましい、ということだ。
なぜなら、配偶者がいることが配偶者控除と小規模住宅特例の二つを適用できる必要条件であり、なにより遺産分割の紛争が起きにくいからだ。
共有物分割と判例
不動産を取得すると不動産取得税を課される。
売買や贈与でなく、不動産の交換による取得でも同様である。
さらに、二つの不動産の交換は二つの土地が等価でなければ差額分に譲渡所得課税が課される。
逆に言えば、同種(宅地と宅地など)の固定資産を交換するときに、価値が高い方の土地の2割以内に交換差額がなるならば特例により交換差額にのみ譲渡所得税が課される。
それでは、共有関係の解消によるもので実質的に所有権の移動がない場合にはどうだろうか。
この場合、等価であれば譲渡所得税は課されないが、不動産取得税はどうなるだろうか。
このことについて最高裁判例が出た。
一画地として利用されてきた共有土地(駐車場)を2つの土地に分けて、共有者がそれぞれ取得し、不動産取得税を計算する場合に
高裁は、「一画地を構成する各筆の土地が所有者を異にする場合には、地積案分の方法ではなく、それぞれの土地の価格の割合で案分する方がより公平に適する」としたが、
最高裁は「固定資産評価基準により2筆以上の宅地を一画地として認定して画地計算法を適用する場合、各筆の評点数は、当該画地の単位面積あたりの評点数に、各筆の宅地の地積を乗ずることによって算出される」とし、一画地全体の単価を採用して各土地価格を計算し、それが持分に応じた土地価格を上回る部分は新たな土地取得とされるとした。
判例のケースは、共有物分割の前後ともに一体とした駐車場であり、AB共有の土地の一部がA単独所有となり、残りがB単独所有となったものの、利用形態は全く変わらない。
これが、隣接する二つの土地が両方とも共有であり、共有物分割後にそれぞれ単独所有となったケースなら、上記の結果とは違ったことになったのではないか。
その場合は、固定資産税評価上別の画地として扱われ評価額はそれぞれ計算されるからである。
これまで、二つの土地の交換特例を使った節税策に関連して鑑定評価を行ってきた。
たとえば、法人の所有する建物の建つ個人の持つ土地と法人の持つ駅前の賃貸用土地を交換することにより、
地代を支払っていた法人の賃料負担を無くし、一方では個人の相続税対策(事業用賃貸不動産)をはかるケースであった。
この場合、法人所有土地と、個人所有土地を評価し、ほぼ等価であれば良いとされ、鑑定評価の活用例として重宝された。
ところが、上記最高裁判例は『固定資産評価に辺り、一体画地評価であって面積案分とする』としていて、
高裁が示した『分割後の個別的要因を加味した評価額』ではない。
判例集からは、高裁における原告主張に鑑定評価額を使われたのかは不明であるが、これからは、『分割後の鑑定評価額を活用しましょう』とは言えないのかもしれない。
少なくとも、共有分割の前後で利用関係が全く変わらない場合には、分割後の評価における単価が違う、とはいいにくい。
土地境界確認が楽になる？
記事によると、来年春に運用開始らしい。
最近の不動産売買時に、売り主は境界確認をした図面を買い主に提供するのが多くなっている。
土地の分筆をする際には周辺土地所有者の立会と境界確認書が求められるのは以前からあった。
売買の時に分筆をしないにもかかわらず、最近では境界確認書を求めるのが多いらしい。
買い主にとって、後々隣接地主ともめるのはイヤだから、確認書があれば安心だ。
地方では国土地籍調査が進み、境界はすでに確認した上座標として把握されているところも多い。
しかし、市街地では国土調査が進んでいない。
埼玉県では進捗率32％。3分の2は手付かずだ。
川越周辺では坂戸、鶴ヶ島、日高の多くは進んでいるものの、川越市で見ると南西部、北西部の市街化調整区域が進んでいるが市街地の多くは未了である。
法務省が言う図面が国土地籍調査の成果に限定しているのであれば、あまり効果は期待できない。
一方、市町村や民間が分筆をする際に提出した実測図までを含んでいるのであれば結構役立つかもしれない。
詳しい情報が欲しい。
まずは期待して待とう。
新型コロナは自制する？
日経新聞(10/8)によると、新型コロナ感染者が減少している国は120カ所に及び、欧米中心に経済活動が動き出しているようだ。
新型コロナワクチン接種によって感染者が減少した、と菅首相は言っていたが､
世界にめをやると、ワクチン接種率がごく低い国も多い。
ワクチン接種者が2割程度の国でも感染者が減少しているのは、ワクチン接種による集団免疫の成果とは言えないだろう。
グラフには山が幾つかある。山の上の方に行くと感染者が減少している国が増加 →→ 感染が収まってきていることを示している。
山は数ヶ月ごとに高くなり、やがて下がり、60カ国くらいになると増加している。
世界は広いのに､ほぼ同時に増加し、あるいは減少しているようだ。
どこかに司令部があって作戦活動をしているかにも見える。
全世界が一日で結ばれている現代では、孤立した国は北朝鮮くらいなのかもしれない。それ以外はどこかでつながり感染の波は全世界に及ぶ。
しかるに、感染の波が世界同時に起こるのは、なぜなのだろう。
ひょっとして、
新型コロナウイルス自体に、ある程度感染者が多くなったら、感染を緩和する仕組みが内在しているのではないか。
あるいは、感染拡大と共に自滅する宿命が新型コロナウイルスにはあるのかもしれない。
スペイン風邪も世界に猛威を振るったが、2年も経たずに沈静化した。
ウイルスも生命体であれば、自分の遺伝子を遺すためには宿主を全滅させては元も子もない。
一定程度の感染が広まると、別の変異型に交代する.それまでの数ヶ月間は宿主を温存させている、というのはうがちすぎだろうか。
今、治療の特効薬と感染防止のワクチン接種、この二つしか人類には防御策はない。