人口１２０万人になろうとする政令都市さいたま市であるが、
国勢調査を見ると昼間人口比率は９２％。市外への流出が多い。大宮区の１４８％、浦和区の１０３％を除き、他の８区は低いのである。３年間の人口増減を見ても、人数は多いものの増加率としては３％、さいたま市を上回る増加率を示す市町村が１６もある。
このところ合併によって大きくなった市がある(熊谷、加須、久喜など)が、それを除くと、伊奈町が３年間で１０．０５％増の人口増である。次いで滑川町(７．２７％増)、八潮市(５．５１％増)、日高市(５．９４％増)、志木市(３．８６％増)と続く。
戸田市の場合は新築マンションが、伊奈町、滑川町の場合は戸建て住宅が増えているために、この１年間も１．５～１．９％の年間人口増となっている。
そうしてみると、さいたま市や川口市のマンションが好調だと話題になっているものの、それは大宮駅、新都心駅、浦和駅などの徒歩圏に限られているものであり、市全体の増加率に現れるほどの人口増ではなかったのだろう
戸田市は、都心へのアクセスがよいことから住宅地として人気が高いが、そればかりではなく企業の立地も良い。そのため昼間人口比率は９８％と比較的高い。
鑑定評価は(有)埼玉不動産鑑定所へ