国道16号線のネック解消へ

入間市河原町交差点までの国道16号線は、これまで片側1車線。渋滞地点として有名だった。
それが、この3月に片側2車線(全4車線)に拡幅する。

首都圏の二桁国道として珍しい片側1車線は、着工後半世紀を経て、ようやく姿を消す。

渋滞がなくなれば、人も流通も活発化する。

国道16号ネック解消(20160315日経)

本川越駅西口の通行量が増えた

28年2月 本川越駅西口が開設した。
これまで10分近くかかっていた東武東上線川越市駅と西武新宿線本川越駅の乗り換えが大幅に短縮5分程度になった。

昨年、川越市役所が調査した資料によると
26年に7,800人だった歩行者が、開設後の28年夏には13,000人に67%増となった。
一方、これまで通行していた北側の通りには7,000人の通行量が2,200人と、大幅に減少している。

この報告は28年7月の調査によるもの。
現在はこれ以上に増えているのは確実だ。

その一方、横断歩道を通る通行者がひっきりなしのため、車とのトラブルも予想できる。

川越警察署の白バイのチェックは頻繁だ。
「ウーウウー 白いワゴン車の運転手さん、左に寄せて止まって下さい」

横断歩道前での徐行違反、あるいは通行者がいるのに停止しなかった、ということで取り締まられているようだ。

横断歩道の所に歩行者用信号を作っても、人がたまる場所がない。
急いでいる人は信号を守らないかもしれない。

しばらくのあいだ、朝の通勤時間帯に本川越西口に車を走らせない方が賢明、かもしれない。

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上田知事 企業立地へ開発促進

首都圏中央連絡道が成田空港まで開通し、湘南から北総まで繋がることを受けて、企業立地の用地不足が叫ばれている。

上田知事は圏央道周辺の開発に加え、県北地域にも企業誘致のために430ヘクタールの整備を進めようとしている。

圏央道開通 開発促進へ(20170106日経)

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成田まで圏央道が開通へ

来年2月26日、圏央道の境古河ICとつくば中央IC間が開通することになった。(h28/2/21埼玉、日経、朝日)
これにともない、神奈川藤沢から埼玉県を回り、成田空港までの圏央道が全線開通する。

圏央道川島インターから成田の近くの大栄ジャンクションまで約百キロ。
順調にいけば約一時間の距離だ。

これまで千葉市から東京を経由してきたことを考えれば所要時間は半分以下になるだろう。

すると、これからは、
混雑する東京を避けて、半日だけ観光できる町として川越を選ぶ旅行会社も増えるにちがいない。

首都圏北の玄関口としての埼玉県をアピールするチャンスになると期待できる。

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神楽坂を街歩き

たまたま、[神楽坂でお昼を]と誘われて行ってきました。

神楽坂の坂道を昇っていくと、賑やかな音が聞こえ、着物姿の人も多かった。

毘沙門様の御朱印を戴こうとしたら、境内は人だかり。
テントの人からパンフを戴いた。

神楽坂の料亭4軒、芸者さんたちのほか、津軽三味線→講談、落語、新内、ジャズなど色々なパフォーマンスがあったらしい。
数多いお店も載せた地図が細かく作られていた。

時間がなかったが、川越でも参考にできるかもしれない。

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h28年地価調査発表

h27年地価調査価格が発表になった。

事務所を中心に活発な取引が進む東京とは違い、県内は人口減の都市が多い。

人口の増加する戸田市やさいたま市など県南部では地価上昇傾向。
県北部や秩父地域では下落傾向が依然続き、南北格差が広がっている。(h280921埼玉)

首都圏中央連絡道が、境古河~藤沢間が開通したため、東北道から東名湘南への接続がよくなった。
そのため、物流拠点の進出が相次ぎ、工業地は軒並みプラスが現れた。(h280921日経)

埼玉県の地価調査概要はこちら<
地価調査の個別地点は、こちら

埼玉県西部地区の最近の地価動向はこちら

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ヨーカ堂坂戸店閉店

8/26付け埼玉新聞によると、ヨーカ堂坂戸店が閉店になる。
ヨーカ堂坂戸店閉店(20160826埼玉)

かつて、坂戸の玄関口であった坂戸駅だが、周辺には大型店がなくなってしまう。
若葉駅周辺に店舗が集まっているのに対し、好対照だ。
残念だが、時代の流れなのだろうか。

ヨーカ堂については、川越店も閉店の動きがある。

閉店後の店舗利用はどうなるのだろうか。心配である。

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空き家問題(その2)

空き家を業者がリフォームして貸し出すケースが増えてきた

日経記事

古民家に人気が集まりだしたように、見栄えのしない空き家もリフォームすることによって賃貸市場に挙げることができるようになった。

もちろん賃借人のいる交通接近条件の良いところに限定されるだろう。

こうした物件を借りようとするのは、ある程度意識の高い人、あるいは若者が多いと思われるからだ。

東京23区内は地理的に問題ないが、埼玉県南、たとえば川越ではどうなのだろうか。

リフォームにかけられる金額は少なくとも数百万円、2年で償却しようというのなら月10万円以上の賃料になる。

やはり川越ではごく限定的市場になってしまうのか。

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空き家問題

空き家については、様々な方策が出てきた。

空き家は所有者にとって 管理の負担がある
税金等費用負担がある
売ることに心理的負担がある

空き家であっても住宅用である場合には、今のところ固定資産税は200㎡まで6分の1課税、それを超える部分が3分の1課税と軽減されている。

一般的には、300平米以下のものがほとんどであろうから、300平米と考え、時価平米10万円の土地であれば、時価が3千万円、固定資産税課税標準額は2千万円程度(6.5万円/㎡)であろう。

 (6.5万円×200÷6)+ (6.5万円×100÷3) =433,333円 ×0.014(固定資産税標準税率) =6,067円

もちろん、このほかに都市計画税があり、建物にも課税される。
むしろ、都市計画税や建物の報が多いとも言える。しかし、通常、空き家の多くは築後数十年経過した建物であるから、建物に対する固定資産税と都市計画税は数万円であろう。

しかし、そうはいっても何にも使わず、収益も産まない不動産に毎年数万から十数万円のお金を負担し続けるのは、気が重い。

そこで売ろうとしたときに、これまでは居住用財産とはされなかったため、通常の不動産売却の譲渡所得税が課せられていた。
被相続人から引き継いだ取得価格は、通常かなり低い。したがって見なし取得原価たる、売却価格の5%が適用になり、売却額の9割方は課税対象になってしまう。
税率は2割とはいえ、手間がかかる割に仲介手数料を引いた手取額が少なくなると、売却するのにも気が重くなる。

そこで、国が用意したのは、昭和56年3月以前建築の家屋および敷地であれば、空き家であっても居住用財産と同じ3千万円控除を適用しようというもの。
条件としたのが、耐震基準適合建物付か、あるいは除却して更地化してから売るということを加えた。
空き家譲渡所得特別控除

これは、大都市の空き家を想定していると考えられる。

大都市でなければ3千万円もの控除額を満たすことはあまりない。
しかし、地価の高い東京では、たとえ百㎡でも4,5千万円になるものがあり、3千万円の控除は大きなメリット。空き家の多くは管理が不十分であり、不審火も予想される。新耐震基準以前の建物対象であるから災害時には、倒壊の恐れもあり、災害出動にも障害物となる。そうした空き家を除却してくれれば災害時の支障物がなくなる効果がある、ということだ。

それにしても、居住用財産売却の特別控除対象面積が200㎡から330㎡まで拡大されたり、今回の空き家譲渡所得の特別控除も、価格の高い地域に有利な制度。
東京などに住む財産家に利用されることが多くなる、と思われる。

一番古くなってしまった

国土交通省 土地総合情報ライブラリーでは全国の不動産鑑定業者情報が見ることができる

http://tochi.mlit.go.jp/?post_type=generalpage&p=12479

弊社(埼玉不動産鑑定所)を調べてみると、埼玉県ではもっとも古い。
情報はエクセルファイルになっているので、ダウンロードして初回登録順に並び替えてみた。
鑑定業者情報(国交省2015登録順)

すると、昭和40年に登録しているのは、9社82地点にすぎなかった。
昭和40年には多数の鑑定業者がうまれた。
中には、昭和25年日本勧業銀行から独立した日本不動産研究所など、歴史のある団体、企業があるのだから、
もっと多くの鑑定業者があると思っていた。

そしてその中でも弊社が昭和40年2月19日登録
次の3月30日に三菱UFJ信託銀行など 

同じ不動産鑑定士特別試験を受けて合格された方々の会社はどうされたのだろうか。
個人業者であったために法人なりしたときに登録番号が変わり新しくなってしまったのか
それとも、後継者不足のために廃業されてしまったのだろうか。

昭和39年4月、不動産鑑定評価法施行
昭和40年10月 日本不動産鑑定士協会設立 昨年 協会設立50周年を祝った

いずれは廃業も考えなければならない弊社にとっても、ビックリポンなデータを見つけてしまった。

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