不動産鑑定士補

「不動産鑑定士」のほかに「不動産鑑定士補」という資格もある。
昭和39年制定された「不動産鑑定評価に関する法律」には、不動産鑑定士のほかに士補という資格も用意されていた。
不動産鑑定士は第2次試験と第3次試験の二つの関門があり、第3次試験に合格しなければ不動産鑑定士登録はできない。
不動産鑑定は実務能力が要求されるため、実務経験がない(座学だけの）合格者は認められない。
かといって、実務経験者は少なかったため、試験導入時に、単独では鑑定評価業務は行えないが、それに準ずる資格として『士補』を認めたのである。
その結果、2次試験合格者で実務経験2年以上のものは『不動産鑑定士補』として登録ができた。

試験制度の改正により、2006年からは第3次試験がなくなり、鑑定士試験＋実務修習(修了考査)によって不動産鑑定士が生まれることになった。
したがって、2006年以降、不動産鑑定士補が増えることはなくなった。
当時、不動産鑑定士補の資格者は、全国で2千人程度いたらしい。
2007年の不動産鑑定協会会員5,990人のうち、不動産鑑定士補は727人、
鑑定実務に携わっていない合格者(官庁、金融機関、事業会社勤務者等)は鑑定協会に入っていないし、その人たちは実務経験を積む機会もなかったから鑑定士補登録しかできなかった。
いつまでも3次試験の受験資格が得られず、不動産鑑定士に慣れなかった人が多かったと思う。
そうした不動産鑑定士補は、試験制度改革に伴い第三次試験を合格するのではなく実務修習(修了考査)を受けることによって不動産鑑定士となることが認められた。
実務に携わっている不動産鑑定士補の多くは、この経過処置によって不動産鑑定士になったと聞く。

それから18年経過した。
国交省のホームページを見ると、2024年1月1日現在　全国では1,187人の不動産鑑定士補がいる。

今も、不動産鑑定士補は全国に1,200人近くいるのだろうか？
鑑定士試験制度が始まって60年、多くの人は既に鬼籍に入っているのではないだろうか
そして、本人が死亡しても第19条の(死亡等の届出）第20条の（国交省による登録の消除）がなされず、そのままになっているのではないか
9,800人と1万人近い有資格者がいるとはいっても、そのうち12％位は既に幽霊資格者になっているのが現実ならば、不動産鑑定業界も寂しい限りである。

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圏央道、県内全区間四車線化

首都圏物流を支える圏央道、埼玉県内区間は全線四車線化した。
これまでもトラックが多い印象だが、茨城や成田空港へのアクセスが良くなるから、よりトラックの走行量が増えるだろう。

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健康寿命　って？

厚生労働省のhpでは、次のように平均寿命と、健康寿命を説明している。

平均寿命とは「0歳における平均余命」のことで、2019（令和元）年の平均寿命は男性81.41歳、女性87.45歳です[1]。一方、健康寿命とは、「健康上の問題で日常生活が制限されることなく生活できる期間」のことをいい、2019（令和元）年の健康寿命は男性72.68歳、女性75.38歳となっています

私は73歳。埼玉県の健康寿命は73.2歳。
身の回りの人を見渡しても、二人に一人が「健康上の問題で日常生活が制限されている」のだろうか
血圧が高いと言われたから薬を飲んでいる。腰が痛い、　膝が痛い　とマッサージに通っている　そういう人は多いが、みんな普通に暮らしているように見える。
彼らは「健康上の問題で日常生活が制限されている」人たちなのだろうか

「健康寿命」という言葉と厚労省の説明は、どうも実感と違う気がする。

ネットで調べていたら、「要介護度に基づいた要支援者等(境界期健康者)の平均余命(境界期平均余命)と健康期間(境界期健康期間)の推定」という報告書がヒットした。

介護給付費等実態調査(介護レセプト)に基づき、要介護認定2未満の人たちの平均余命を計算したものだ。

要介護2は「家事、食事、入浴、排泄、に　” 部分的な介助が必要な状態 ”
一人で日常生活をするのが困難になる状態、のようだ。
そこに至らない要介護1、あるいは要支援者は一人で何とか生活できる人たち、というようだ。
これを見ると、73歳男性の平均余命は12.4年、健康期間は4.1年となっている。

健康期間は要介護認定が2以上にならないまで、だろう。
あと4年くらいは自分で身の回りのことができる、というのはわかりやすい。
いろいろなマスコミ情報などから、あと12.4年が平均余命というのも、「まあ、そんなものかな」と思う。
平均余命　マイナス　健康寿命　＝8.3年　は、何らかの介護を受けて生きていく期間
できれば、健康寿命をあと10年くらいに伸ばして、ポックリ逝けたほうがいい。

ここまで考えて、表を見直すと、男性一般の平均余命は13.5年だ。

研究報告書の対象者は、要介護認定の対象者だ。そこには要支援にも該当しない健康な人は含まれていない。自分は今のところ対象外だ。
すると、現状のまま体調を維持できれば、4年ではなくもっと長く健康でいられるはずだ。

健康寿命男性72.6歳（埼玉は73.2歳）の数字に変にとらわれないでいよう。

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本川越ぺぺが閉店へ

無印良品やニトリなど優良店が入っていて、お客で賑わっているように見える本川越ぺぺ
西武にとっては問題児だったのか

あと1年で小江戸の玄関口の風景が変わってしまう

誰が打開策をもたらしてくれるのだろうか

来週(2/8)に初登庁する森田市長の門出には、嬉しくないニュースだ。

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中古マンション売り逃げするか、解体まで責任をとるか

今は販売好調な中古マンションにも、いずれ建物の寿命がやってくる。
容積率に余裕があり、人気の高い地域にあるのならマンション建て替えに協力するデベロッパーが期待できるだろう。
しかし、建て替えが困難な物件、資金力のない老人ばかりの中古マンションは、打開策を検討することさえできずに、現状維持、すなわち朽廃への道をたどる。
やがて、スラム化するから、意識の高い人ほど早めに逃げていく。
何もしない人、何もできない人だけが所有者として残されてしまう。
そのとき、建物を取り壊すことさえできれば、更地にさえできれば不動産の処分の道は開けるのだ。

建物解体費用をプールしておくのは、賢明な方法だ。

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鶴ヶ島市の土地区画整理事業、2地区とも換地処分公告

鶴ヶ島市内で行われていた、土地区画整理事業「若葉駅西口」「一本松」の両事業とも2025年1月31日換地処分公告が行われ、翌日(2/1)から新地番になりました。

一本松土地区画整理事業は、町名のうち小字がなくなり大字町名だけになり、新しい地番が付されました。
若葉駅西口と地区核整理事業は、大字藤金や大字上広谷がなくなり、新町名、新地番です。

若葉駅前らしく、｢若葉1丁目｣｢若葉2丁目｣となりました。

新町名がつくと、新しい町らしくなります。今は空地が残っている駅前も急速に住宅が連坦するでしょう。

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武蔵野土地株式会社の初回登録は業界最古でした

埼玉不動産鑑定所の姉妹会社＝武蔵野土地株式会社は不動産取引、仲介を業務としています。
鑑定所の創業者（今西定雄）が昭和24年から創業、昭和28年9月18日法人登記しました。

国交省hp（https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do　）で、免許番号を１号～1号、とし、所在地を本社　都道府県は空欄、とすると　10社がヒットします

それぞれの社名をクリックすれば、個別企業の情報が現れ、右上に初回登録日が記載されています。
個別に見ていけばはっきりしますが、武蔵野土地の初回登録日が昭和40年4月12日
千葉復興株式会社（千葉市）が昭和40年4月7日　三井住友信託銀行が昭和40年4月14日　ですから、いずれも武蔵野土地よりも後の日付です。

免許番号を1号～10号とすると
埼玉県ふじみ野市の福岡土地有限会社が昭和40年4月12日　第3号でした。
埼玉県、それも東上線で隣接する市の2社が全国で1番と2番の歴史を持つ不動産会社でした。

埼玉県のマンション事情

マンション取引の9割は中古物件である。
一般勤労者が購入するのが多い中古マンションは、ローン返済の目途が立たなければ購入ができない。
そのため、中古マンションの平均売買価格は3千万円の壁があるらしい。

一方、新築マンションの購入者は必ずしも自己利用目的とは限らない。
投資用に購入する法人や投資家もいるだろう。
彼らは将来性があると考えれば、数年間空き家としておくのも厭わない。
数年後に、何割か高く売れれば売却益が出るのだから、目先の賃料収入よりも新築としての価値を大事にする。
今売れているのが浦和周辺や和光市、川口市など東京への利便性が高いところだから、東京の物件との比較で売れ行きが決まる。
だから、中古物件の売れ行きが鈍っているのに、新築物件は東京ほどではないが14％の価格上昇が現れたのだ。