カテゴリー別アーカイブ: ●鑑定士が役立つこと

不動産鑑定士 今西 芳夫

 

芳夫2016

(有)埼玉不動産鑑定所 所長

2022年4月29日 春の叙勲 旭日双光章 (不動産鑑定業功労)
2018年~2020年 川越調停協会会長 埼玉調停協会連合会 副会長
2017年10月12日 東京高等裁判所長官表彰
2017年~2021年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会 副会長 総務財務委員長
2017年6月20日  国土交通大臣表彰
2017年~   (公社)小江戸川越観光協会 理事 
2017年~2019年 川越調停協会 副会長
2015年~2017年 関東甲信不動産鑑定士協会連合会 会長
2013年~2015年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会公的土地評価委員会委員長
2011年~2013年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会鑑定評価業務適正化特別委員長
2012年~2017年(公社)日本不動産鑑定士協会連合会 常務理事
2009年~2011年(社)日本不動産鑑定協会常務理事(法務鑑定委員長)
2007年~2009年 (社)埼玉県不動産鑑定士協会 会長
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相続税対策と共有

マンションやビルが建ち始めた商業地に自宅を構えている人は、相続税対策をしないと相続税の納付が難しい、と言われてきた。
私も不動産鑑定士として、図の左側のような土地が自宅である人には、『表の土地の路線価評価は高い。しかしながら路地の奥の土地(乙地)となる自宅は評価を下げることができるから、前の土地(甲地)は月極駐車場として第三者に貸しましょう』と提案し、節税になったと依頼者に喜ばれてきた。

平成30年以降の地積規模の大きな宅地評価は500㎡以上だから、別の節税方法もあることに気づいた。

相続人が配偶者(妻)のほか息子一人という家族構成とすると、図の左の自宅土地建物を図の右のように分割(分筆して置ければその方が面積確定して申告時の説明が容易)し
甲地を第三者への月極駐車場としてきた。
これまでのプランBでは、息子の取得する甲地の評価が2億5,620万円。奥の自宅土地を配偶者が取得し評価2億1,090万円だが、配偶者は2分の1まで非課税とするとほぼ非課税です、と説明してきた。

そこで、地積規模の大きな宅地評価法も活用できないか、考えてみた。ここでは他の条件(工専地域でない、等)はクリアしていることとする。
適用条件の地積規模が大きいか否かは500㎡以上か否かであるから、プランBでは対象外であるが、プランAなら対象となる。
プランAで母親と息子の共有持ち分を2分の1ずつとし、将来の分割後の面積をプランBと同じとすると、

地積840㎡の評価額は4億121万円。ただし小規模住宅の特例が使えるため330㎡までは8割減になり評価額は2億7511万円となる。
配偶者の相続分2分の1は非課税。息子の取得分の1億3756万円に対して課税される。

相続手続きが一段落してから、甲地と乙地に分割した後、甲地を長男が、乙地を母親の単独所有とする共有物分割をすることにする。
この場合のミソは甲地と乙地の面積を同面積とすること
最高裁判例で『不動産取得税の計算上、(利用が変化しないのなら)共有物分割は共有持ち分割合で面積案分する』というものが出ているから
これを適用する。

乙地を取得した母親の土地は、母親の相続時には表の道路に一部しか接面しない奥の土地であり、ビル用地とはなり得ないから評価も低い。

結果として、小規模住宅特例も使えば母親の相続時はかなり節税になるだろう。

注意しておかなければならないのは、地積が500㎡以上あること。そして、相続人が妻と子ども一人が望ましい、ということだ。
なぜなら、配偶者がいることが配偶者控除と小規模住宅特例の二つを適用できる必要条件であり、なにより遺産分割の紛争が起きにくいからだ。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

不動産鑑定士 全国から集まる

川越祭を翌日に控えた10月19日(金)川越プリンスホテルで、不動産鑑定シンポジウムが行われた。

不動産鑑定シンポジウムin川越

全国から270名の不動産鑑定士が集まり、『オリンピック開催の地価への影響』を論議した。

翌日は川越祭、画地からやってきた不動産鑑定士に川越祭を堪能してもらおう。

中古住宅に履歴書

国土交通省は既存住宅流通に力を入れている。
欧米に比べて、日本では新築物件への人気が高く、既存(中古)住宅は「20年経った中古はタダ」と言われ、住宅資産の適正な評価がされないという声が多かった。
手入れが悪く、資産価値の低い建物はともかくとして、高額な資産である建物が適切に評価されないのはおかしいこと。
それぞれの建物にIDを付け、取引や修繕のたびに履歴を付けていくらしい。
鑑定士協会連合会でも、「住宅ファイル制度」導入を提言している。
「流通の暗黒大陸」不動産市場の見える化に進めば喜ばしいことである。
中古住宅に履歴書(日経20180908)

埼玉県不動産鑑定士協会 川越市と住家被害認定調査協定調印式

埼玉県内の不動産鑑定士がほとんど所属する公益社団法人 埼玉県不動産鑑定士協会は、8月28日川越市と住家被害認定調査に関して災害援助協定を結んだ。

川越市住家被害認定調査協定

この夏の西日本水害などでは多くの家屋が大きな被害を受けた。災害に遭った人は、固定資産税や住民税の減免の外、義援金、補助金などを受けることができるが、その前提となるのは、罹災証明書である。
罹災証明書は、住家被害認定調査により、全壊、大規模半壊、半壊に相当することが明らかになって、初めて発行される。

しかし、災害が発生すると、同時、大量、広範囲に被害が広がる。被災者への対応は生活全般に関わるから、いくら人手があっても足りない。しかも災害時の対応を熟知している人はごく僅か。
そこで、普段、建物を調査対象としてなじみがある不動産鑑定士がお役に立てられるのでは、と考えたのが、住家被害認定調査を担うこと。
行うのは大きく分けて3つ
(1)住家被害の現場調査
(2)災害支援に駆けつけた他市や他部門の市町村職員に対し、住家被害認定調査の具体的レクチャ
(3)2次調査を含めた住民への相談、対応

現場調査をして、報告書を書けばおしまいではない。
不幸にして起きてしまった災害の被災者に対し、少しでも寄り添い、困惑を安心に変えられれば、と願うものである。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

災害対策

6月の大阪北部地震に次いで、7月上旬から西日本の各地で豪雨災害が起こった。

日本不動産鑑定士協会連合会も、熊本地震災害時に南阿蘇村の住家被害認定調査を支援した。
今回の地震災害には、茨木市に対し、地元大阪の外、東京、京都、岡山、福岡など各地の不動産鑑定士が携わった。

茨木市の調査が終わらないうちに豪雨災害が起きてしまったことと、被災地が広範囲にわたっているため、
こんどは、西日本を中心に全国の鑑定士に呼びかけなければ行けなくなっている。

ありがたいことに、埼玉県は大きな災害が起きていない。とはいえ、災害はいつ、どこで起こるか分からない。

いつでも動けるように、携帯ヘルメットや手袋、安全靴などを用意することにした。

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不動産投資物件価値 AIが予測

個人研究者が作った「AIによる不動産価値予測」はこれまでもあった。

こんどは大和不動産系列のコスモスイニシアが手を挙げている。

投資不動産価値予測(コスモスイニシア、h300222日経)

当たらずとも遠からず、かもしれないが、

名人、世界チャンピオンも負かすAIの底知れぬ力に、人間が訳もわからず 信じているような気がする

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

一番古くなってしまった

国土交通省 土地総合情報ライブラリーでは全国の不動産鑑定業者情報が見ることができる

http://tochi.mlit.go.jp/?post_type=generalpage&p=12479

弊社(埼玉不動産鑑定所)を調べてみると、埼玉県ではもっとも古い。
情報はエクセルファイルになっているので、ダウンロードして初回登録順に並び替えてみた。
鑑定業者情報(国交省2015登録順)

すると、昭和40年に登録しているのは、9社82地点にすぎなかった。
昭和40年には多数の鑑定業者がうまれた。
中には、昭和25年日本勧業銀行から独立した日本不動産研究所など、歴史のある団体、企業があるのだから、
もっと多くの鑑定業者があると思っていた。

そしてその中でも弊社が昭和40年2月19日登録
次の3月30日に三菱UFJ信託銀行など 

同じ不動産鑑定士特別試験を受けて合格された方々の会社はどうされたのだろうか。
個人業者であったために法人なりしたときに登録番号が変わり新しくなってしまったのか
それとも、後継者不足のために廃業されてしまったのだろうか。

昭和39年4月、不動産鑑定評価法施行
昭和40年10月 日本不動産鑑定士協会設立 昨年 協会設立50周年を祝った

いずれは廃業も考えなければならない弊社にとっても、ビックリポンなデータを見つけてしまった。

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

adr調停センター

法務省に認定されたADR(裁判外紛争処理)センターの一つが、日本不動産鑑定協会連合会のADR調停センターである。

遺産分割や借地借家の紛争は不動産絡みの紛争である。

不動産、それも価値についてよく分かっている専門家が間に立てば容易に解決できる案件も多い。

少しでも悩みがあるのなら、まずは相談してみてはどうだろうか。

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会 ADR調停センター

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ