カテゴリー別アーカイブ: ●土地の価格は今?

不動産投資物件価値 AIが予測

個人研究者が作った「AIによる不動産価値予測」はこれまでもあった。

こんどは大和不動産系列のコスモスイニシアが手を挙げている。

投資不動産価値予測(コスモスイニシア、h300222日経)

当たらずとも遠からず、かもしれないが、

名人、世界チャンピオンも負かすAIの底知れぬ力に、人間が訳もわからず 信じているような気がする

鑑定評価は、埼玉不動産鑑定所へ

高級中古物件が良く売れている

東急が銀行と組んで中古物件に力を注いでいる
東急 高級中古物件にシフト

東京都心の物件は良く売れている。少し郊外でも手頃な素地はないらしい。
資産バブルと低金利から、投資家は不動産に向かうしかないのだろう。

また、いつか来た道、バブルのババをつかむのは誰になるのだろう。

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平成29年地価公示発表

国土交通省は、平成29年1月1日時点の地価公示価格を発表した。埼玉県内の住宅地は,県南の利便性が高い浦和、川口での人気が高く、東京への通勤の便が悪い県北は相変わらず下落している。
一方、工業地と商業地は上昇しているところが目立った。特に首都圏中央連絡道が一部を除きほとんど完成したため、交通アクセスの良いインター周辺の流通拠点に需要が集まっている。
入間市宮寺の工業地は10.3%と二桁の上昇となった。

埼玉県の地価公示概要はこちら

埼玉県西部地区の最近の地価動向はこちら

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空き家問題(その2)

空き家を業者がリフォームして貸し出すケースが増えてきた

日経記事

古民家に人気が集まりだしたように、見栄えのしない空き家もリフォームすることによって賃貸市場に挙げることができるようになった。

もちろん賃借人のいる交通接近条件の良いところに限定されるだろう。

こうした物件を借りようとするのは、ある程度意識の高い人、あるいは若者が多いと思われるからだ。

東京23区内は地理的に問題ないが、埼玉県南、たとえば川越ではどうなのだろうか。

リフォームにかけられる金額は少なくとも数百万円、2年で償却しようというのなら月10万円以上の賃料になる。

やはり川越ではごく限定的市場になってしまうのか。

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空き家問題

空き家については、様々な方策が出てきた。

空き家は所有者にとって 管理の負担がある
税金等費用負担がある
売ることに心理的負担がある

空き家であっても住宅用である場合には、今のところ固定資産税は200㎡まで6分の1課税、それを超える部分が3分の1課税と軽減されている。

一般的には、300平米以下のものがほとんどであろうから、300平米と考え、時価平米10万円の土地であれば、時価が3千万円、固定資産税課税標準額は2千万円程度(6.5万円/㎡)であろう。

 (6.5万円×200÷6)+ (6.5万円×100÷3) =433,333円 ×0.014(固定資産税標準税率) =6,067円

もちろん、このほかに都市計画税があり、建物にも課税される。
むしろ、都市計画税や建物の報が多いとも言える。しかし、通常、空き家の多くは築後数十年経過した建物であるから、建物に対する固定資産税と都市計画税は数万円であろう。

しかし、そうはいっても何にも使わず、収益も産まない不動産に毎年数万から十数万円のお金を負担し続けるのは、気が重い。

そこで売ろうとしたときに、これまでは居住用財産とはされなかったため、通常の不動産売却の譲渡所得税が課せられていた。
被相続人から引き継いだ取得価格は、通常かなり低い。したがって見なし取得原価たる、売却価格の5%が適用になり、売却額の9割方は課税対象になってしまう。
税率は2割とはいえ、手間がかかる割に仲介手数料を引いた手取額が少なくなると、売却するのにも気が重くなる。

そこで、国が用意したのは、昭和56年3月以前建築の家屋および敷地であれば、空き家であっても居住用財産と同じ3千万円控除を適用しようというもの。
条件としたのが、耐震基準適合建物付か、あるいは除却して更地化してから売るということを加えた。
空き家譲渡所得特別控除

これは、大都市の空き家を想定していると考えられる。

大都市でなければ3千万円もの控除額を満たすことはあまりない。
しかし、地価の高い東京では、たとえ百㎡でも4,5千万円になるものがあり、3千万円の控除は大きなメリット。空き家の多くは管理が不十分であり、不審火も予想される。新耐震基準以前の建物対象であるから災害時には、倒壊の恐れもあり、災害出動にも障害物となる。そうした空き家を除却してくれれば災害時の支障物がなくなる効果がある、ということだ。

それにしても、居住用財産売却の特別控除対象面積が200㎡から330㎡まで拡大されたり、今回の空き家譲渡所得の特別控除も、価格の高い地域に有利な制度。
東京などに住む財産家に利用されることが多くなる、と思われる。

固定資産税の過払い返還が増加

地方自治体の計算ミスを指摘し、返還を求める企業が続出している。
(日経新聞2016年3月29日)
固定資産税過払い 評価方法jみなおし

j-リートの53社のうち15社は過払い金の返還請求をし、中には2億円の返還を求めた例もあった。
取り壊した後の建物にも課税をしていたケースなど、一般にも見られるケースが含まれるが、特筆すべきは
倉庫の構造やグレードを誤り、数量もミスするなど、一見して分かりにくいところを専門の調査会社が調べ、間違いを指摘しているらしい。

固定資産税の建物評価は、個別の建物を市町村職員がチェックして課税額を求めているが、
建築士の資格を持たない職員が調査するにはどうしても無理がある。

総務省は、計算ミスが起きやすい原価積み上げ方式の評価方法を見直す方向で検討に入った、という。

建物の実際の取引価格を基に評価額をはじく手法になるらしい。

帳簿価格を基にするのかもしれないが、どの費用を加算し、どの費用は含めないことになるのか、
同じような時期に作られた建物が施工業者によって大きく請負額も異なることを考えると、どのようなことが起きてくるのか、不明なことが多い。

不服申立は、かえって多くなるのかもしれない。

平成28年地価公示が発表された

中国の爆買い人気も高まり、大阪心斎橋が45.1%の上昇を示す一方、東京銀座は史上最高値(銀座4-5-6山野楽器本店4010万円/㎡+18.6%)を付けた。

埼玉県も東京に近い地域、それも浦和、戸田、和光などマンション人気の高い地域には人口増が続いているが、その一方では、通勤圏を越える埼玉県北は下落が続き、県全体の住宅地は±0となった。

埼玉県の地価公示概要はこちら

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個人の中古マンション、ネット流通始まる

yaho0とソニー不動産が,仲介業者抜きの個人間売買サイトを立ち上げた

yahooソニー不動産 個人間取引サイト開設(20151106日経)

売り主は手数料なし、買い主からネットサイトのソニー不動産が手数料(3%)をいただく仕組み

新聞記事では個人間の取引のみ、というニュアンスだが、手数料をいただくソニー不動産は仲介業者ではないのだろうか。
重要事項説明をする必要があるだろう。

契約も立ち会わないとおかしい、その辺の仕組みはまだよく分からない。

マンションの多い都心部だから需要も多いだろう。

今後、どのようになるのか、興味津々

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競売物件申立減少は、競売市場性修正が大きいから?

金融円滑化法((「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」の通称)=平成20年(2008)秋以降の金融危機・景気低迷による中小企業の資金繰り悪化等への対応策として、平成21年(2009)12月から、二度の延長を経て平成25年(2013)3月末まで適用された)の適用された21年以降、競売申し立てが激減したのは、全国とも同じである。

しかし、金融円滑化法が終了した後も減少は続いている。

さいたま地裁競売売却推移

なぜだろうか?

不動産市場が好転し、物件が売れるようになると、金融機関ならびに債務者の意識も大きく変わったようだ。

物件が売れそうにもないときは、

「最後の手段の競売で行くしかない」と債権者(銀行)は競売申し立てをし、

任意売却を渋っていた債務者も競売評価額が出ると

「競売評価よりも高く売れるのなら—」と任意売却を承諾する。

ところが、物件が売れてきたことと、競売入札の下限額(=買い受け可能額)は競売評価書の金額から2割引になるために、債務者(所有者)にとって最悪なときは公示価格の半値以下に買いたたかれることになる。

そのため、駅から遠い調整区域など、売りにくい物件はともかく、売れそうなものは任意売却の方が債務者にとって有利、ということがはっきりしてきたようだ。

競売市場性修正も見直しをするべき時期にきている。

最近の債権回収と競売市場性修正

地価調査 発表

h27年地価調査価格が発表になった。

事務所を中心に活発な取引が進む東京とは違い、県内は人口減の都市が多い。

そのため、東京から通勤しにくい埼玉県北は下落が続いている。

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