カテゴリー別アーカイブ: ●土地の価格は今?

国道407号鶴ヶ島日高バイパス全通

国道407号線鶴ヶ島日高バイパスが全通した。
これまでは、川越市境の杉並木沿い片側1車線の道であった。そのため、慢性的な渋滞を招いていた。
今後は、渋滞緩和もさることながら、国道407号線沿いに商業施設、l沿道サービス施設が張り付いていくことだろう
国道407号鶴ヶ島日高バイパス全通20240325

令和6年地価公示発表

令和6(2024)年1月1日の価格を示す地価公示価格が発表された。

埼玉県内の地価公示地点は、
住宅地+2.0%「3年連続上昇」
商業地+2.4%「3年連続上昇」
工業地+3.2%「11年連続上昇」

これまで地価上昇の波が及んでいなかった県北地点も上昇地点が増加している。

全国的に注目される上昇地域は、
令和5年8月に、宇都宮駅と芳賀・高根沢工業団地を結ぶ「宇都宮芳賀ライトレール」が開業し、交通利便性が格段に向上した。
大阪市道頓堀地区では、令和4年10月の入国制限の緩和以降、観光客が大幅に回復し、賑わいを取り戻したことから、地価は大幅な回復。
熊本県菊陽町や大津町、合志市では、令和3年11月に台湾の大手半導体メーカー(TSMC)が菊陽町への工場建設を発表して以降、関連企業も含めた従業員向けの住宅のほか、事務所や店舗、ホテル等の多岐にわたる需要が旺盛となっており、住宅地・商業地・工業地ともに地価は高い上昇

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令和5年地価調査基準地価格発表

7月1日現在の土地価格を告示する『令和5年地価調査』が発表された。

全国の全容と平均と住宅地平均が31年ぶりにプラスになった。

長年の下落によって、多くのエリアが下げ止まった、とも言える。

埼玉県内も全容と、住宅、商業、工業ともにプラスになって、とりわけ東京に近接する県南部はマンションの価格上昇が明らかになっている。

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変動金利の5年ルールと125%ルール

アメリカの金利上昇と円安を受けて,住宅ローンの金利も上昇するのではないか,との観測が多い。
でも、過度に心配する必要はなさそうだ。
変動金利は今のところ年0.5%程度と1%以下。年8%時代を知るものにはほとんど金利がない状態だ。この金利が数年後3%とか5%になったら、今のマンションブームはなくなるのではないか。そもそも金利が上がったら毎月の返済ができなくなって、中古マンションの売却が激増するのではない、という声も聞く。

しかし、貸し出し時の変動金利は6ヶ月ごとに変更されるが、既に貸し付けられた変動金利が見直されるのは5年に1階、貸し出しから5年後だ(5年ルール)
しかも、急激な返済額増額を制限するため25%までしか増額出来ない(125%ルール)
毎月返済額が5年後に25%増えることになっても生活レベルが維持出来るのなら、大丈夫と言える。

すると、5年後に増額される危険性という懸念は残るものの、それまでは現在の資金計画でマンション購入をしていけることになる。

今しばらくはマンションブームは終わらないだろう。

20223/9/23日経新聞変動金利5年ルール124%ルール

令和5年地価公示発表

令和5(2023)年1月1日の価格を示す地価公示価格が発表された。
全国の上昇地点を見ると、札幌、仙台、広島、福岡の地方大都市がリードしている。
一方、人口減少が著しい地方小都市の多くは相変わらず下落傾向が続いている。

新型コロナ感染症拡大後、東京23区からの転出が続いたため、テレワーク、郊外住宅への回帰が予想された。
それは、埼玉県の中で浦和、大宮の外、東京に接する川口、戸田、和光などに人気が集まり軒並みプラスの地点が相次いだ。
東京に比べた手軽さが認められたようだ。

しかし、2022年になると東京23区からの転出が止まった。
子育てを考えるファミリー層は東京隣接部に移るが、独身層は仕事の多い東京23区から移動できないのだろう。

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令和4年地価調査発表

7月1日現在の土地価格を告示する『令和4年地価調査』が発表された。

令和2年3月から2年以上経過した。

インバウンド客はゼロが続いているから、免税店など大型店は需要が蒸発して売り上げも厳しい。

その一方、昨年から国内観光客は若者を中心に戻りつつある。「安・近・短」感染対策をして安心な、近場に、短期間」が流行っている。 

リモートワークが進んだ結果、都心3区のテナント空室率は6%程度に上昇している。

都心sクラスの商業地は希少性が高いので下落はないが、周辺部には横ばい、あるいは弱含みになりそうだ。

一方、住宅地は、東京に隣接する各市と東上沿線の各市が上昇した。特にマンションが強気の価格設定でも売れている。

工業地は、国道16号、外環道、圏央道などに関連する地域で物流センター建設が相次ぎ、上昇が8年連続続いている。

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ウッドショックは終わったのか?

集成材2年ぶり下落(20220802日経)
日経新聞によると、日本は住宅に使う木材の半分を輸入に頼っている。アメリカの住宅着工の増加、物流の混乱から昨年後半に木材価格が上昇(ウッドショック)。さらに今年3月、ウクライナ戦争による世界的なインフレ、円安も重なり木材価格は高値が続いていた。
ここで、住宅需要が弱くなり始め、需給は緩んできているらしい。
とは言っても、一昨年から比べれば2倍以上。今後のインフレ次第でさらに上がる可能性もある。

相続税対策と共有

マンションやビルが建ち始めた商業地に自宅を構えている人は、相続税対策をしないと相続税の納付が難しい、と言われてきた。
私も不動産鑑定士として、図の左側のような土地が自宅である人には、『表の土地の路線価評価は高い。しかしながら路地の奥の土地(乙地)となる自宅は評価を下げることができるから、前の土地(甲地)は月極駐車場として第三者に貸しましょう』と提案し、節税になったと依頼者に喜ばれてきた。

平成30年以降の地積規模の大きな宅地評価は500㎡以上だから、別の節税方法もあることに気づいた。

相続人が配偶者(妻)のほか息子一人という家族構成とすると、図の左の自宅土地建物を図の右のように分割(分筆して置ければその方が面積確定して申告時の説明が容易)し
甲地を第三者への月極駐車場としてきた。
これまでのプランBでは、息子の取得する甲地の評価が2億5,620万円。奥の自宅土地を配偶者が取得し評価2億1,090万円だが、配偶者は2分の1まで非課税とするとほぼ非課税です、と説明してきた。

そこで、地積規模の大きな宅地評価法も活用できないか、考えてみた。ここでは他の条件(工専地域でない、等)はクリアしていることとする。
適用条件の地積規模が大きいか否かは500㎡以上か否かであるから、プランBでは対象外であるが、プランAなら対象となる。
プランAで母親と息子の共有持ち分を2分の1ずつとし、将来の分割後の面積をプランBと同じとすると、

地積840㎡の評価額は4億121万円。ただし小規模住宅の特例が使えるため330㎡までは8割減になり評価額は2億7511万円となる。
配偶者の相続分2分の1は非課税。息子の取得分の1億3756万円に対して課税される。

相続手続きが一段落してから、甲地と乙地に分割した後、甲地を長男が、乙地を母親の単独所有とする共有物分割をすることにする。
この場合のミソは甲地と乙地の面積を同面積とすること
最高裁判例で『不動産取得税の計算上、(利用が変化しないのなら)共有物分割は共有持ち分割合で面積案分する』というものが出ているから
これを適用する。

乙地を取得した母親の土地は、母親の相続時には表の道路に一部しか接面しない奥の土地であり、ビル用地とはなり得ないから評価も低い。

結果として、小規模住宅特例も使えば母親の相続時はかなり節税になるだろう。

注意しておかなければならないのは、地積が500㎡以上あること。そして、相続人が妻と子ども一人が望ましい、ということだ。
なぜなら、配偶者がいることが配偶者控除と小規模住宅特例の二つを適用できる必要条件であり、なにより遺産分割の紛争が起きにくいからだ。

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