相続税や固定資産税の評価を見直してもらうための評価

税務上の評価

相続税
相続や贈与がされると、不動産については相続税や贈与税を課されることがあります。対象になった不動産の時価が相続(贈与)されたことになります。不労所得の一つとして、課税されることになるのです。
捕捉漏れが起こっていた財産も相続時には明らかになって税金逃れができない仕組みです。

 しかし、不動産には市場がありませんから価値が分かりにくい特性があります。時価が分からないときには税務署の決めた相続税路線価によって計算した金額でも良いことになります。これが通常、税理士さんの計算する相続(贈与)税額です。

ところで、相続税は国の税金です。基本的に全国一律同じ基準で評価されています。そのため、1画地の規模の小さい大都市の中の住宅地も、大きな土地の多い田舎の住宅地もあまり大きな差がありません。商店街では隣の土地でも価値が違うことがあります。間口が狭い土地は商売もしにくくなります。しかし、どの担当者でも、納税者が違っても公平にしなければいけない税務署では、評価基準はそうそう変えられません。そのために公示価格の8割程度にして、2割のアローアンスを持たせているのです。少しぐらいの差であれば2割の幅の中で処理できるのでしょうが、条件の悪い土地ではそれ以上の減額をしないと売れない場合も多いのです。

住宅地の中での大きな面積の土地は、マンションを建てられるのでなければ、道路や公園用地と工事費用等のリスクを考えるとよほど安くないと不動産業者も買うことができません。造成した後に高い土地となっては売ることもできないのですから。

税理士さんの計算した額が明らかになると、それに基づいて相続税額が計算されます。現金で納付できる金額なら良いのですが、金額が多いと延納、あるいは物納する必要があるかもしれません。
相続税の評価が時価と同じであるのなら、金利のことを考えなければ、一括現金納付、延納、物納、どれでも良いのでしょう。しかし、現在は超低金利時代ですが、税務署の延納金利は3.6~6%です。延納を選択するよりも、低金利の銀行から借り入れをして納付した方がよいかもしれません
相続財産の一部を売って、税金を納付する人もいます。ただし、このときには売ったことによる譲渡所得税が課税されます。(相続税額の一部は減額されますが)売却金額がすべて手取りとはならないのです。そのため、相続税評価額よりも2割以上高く売れなければ物納を選択した方が得になるでしょう。

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